过去一年，全云南房价跌幅最大的区域在哪里？

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导语：

已知，2023年昆明新建商品住宅成交价格从13830跌到13739。

那么，非省会核心区，云南其他城市房价情况比昆明好还是坏？

（注：本文2023年年度销售数据均引用自克而瑞）

昆明郊县市场如何？哪里跌幅最大?

在前几天的文章中，我们提到，昆明楼市去年的销冠是书香云海，成交金额约17.88亿元，第二名筑友双河湾，成交金额约16.8亿元。（数据来自昆明房协）

如果把郊县的数据拿来对比一番，榜单会有大变化吗？

还真有。

第一个王炸就来自于晋宁区的七彩云南古滇名城，2023年全年成交金额约13.84亿元。

（七彩云南古滇名城去年成交13.84亿元）

当然，如果是2019-2020年的话，这点成绩确实不太够看。

在昆明主城区成交量萎缩的情况下，郊县楼市的境遇颇有点“覆巢之下无完卵”的意味。

嵩明县、安宁市、晋宁区三区县均处于昆明一小时辐射半径内，在昆明区县中GDP排名靠前，且处于城市发展轴线内，同时这三个区域开发热度也较高。

只不过，近年来，近郊楼市供求创新低，成交单价下降明显，同时土地成交也罢较低，昆明郊县土地市场成交量以安宁市为主力。

相对来说，本身安宁、嵩明、晋宁等区域因拥有更好的自然景观资源，吸引了较多文旅项目的开发，楼盘大，开发周期长，配套落地需要时间等待，但其别墅、洋房类产品价格相比主城也具有较大优势，吸引了较多客户。‍

另外，近郊产业及经济发展尚不成熟，商业、办公类物业发展滞后。

根据克而瑞云南发布的年报显示：

去年，昆明郊县商品房供应全面回落，安宁和太平区域供应跌幅超8成。

成交方面，晋宁板块成交同比去年上涨53%，但价格跌幅明显，成交均价同比下跌19%，以价换量明显。

这个板块，也是去年全省商品住宅价格跌幅最大的区域。‍‍

库存方面，库存虽不算太大（14～56万平米），但市场容量本就不高去化速度慢，总体还是以消化库存为主。

相对来说晋宁、安宁板块的去化周期在12月左右，还算健康一些。

具体来看昆明郊县代表项目房价情况：

全省情况如何，地州房价也跌了吗

1—11月，云南全省固定资产投资（不含农户）同比下降10.3%；房地产开发投资同比下降35.1%。

(2023年1-11月全省房地产投资规模)

去年1-11月全省，商品房销售面积累计2233.04万平米，成交金额1536亿元，分别为2022年全年的76%、77%，同比降幅为14.4%、14.6%。

其中现房销售面积681.20万平米，商品房销售面积累计下降14.5%，而现房销售面积则增长了37.3%。

（商品房卖到最后会变成现房，也与大众选择偏好有关，注，这部分原始数据来自国家统计局）

（全省1-11月，商品房销售总面积、现房销售面积对比）

各地州城市中，非热门旅游城市的城市均价在4948～7398元/平米之间，受到供应较大降幅（同比14%供应降幅），和成交量几乎没有大幅变动（仅1%的同比降幅）影响之下，这几个城市的成交平均价格不跌反升（2%）。

具体到个别城市，临沧、迪庆两地的成交均价同比涨幅超过20%。‍‍‍

（注意：从上图看，临沧、迪庆两地的成交均价同比涨幅超过20%，但成交量过小，实际可参考意义不大）

从去化周期上看，曲靖、昭通、楚雄三地，去化周期15～20个月之间，相对健康。

其他城市，要么库存量较大（超100万平米库存，保山市区、芒市、瑞丽），要么整体地产行业暂未发展成熟，城市总体开发体量稍小（如怒江、迪庆，接下来的旅游城市丽江也颇为类似）。

而在热门文旅城市/区域方面，整体出现了较明显的回暖，但各区域分化明显。

以西双版纳、腾冲为代表的旅游城市，成交量价齐升，尤其西双版纳，成交同比去年大涨46%，均价同比上涨11%。

（热门旅游区域，除了大理微跌1%，其他区域都在涨）

西双版纳去年成绩非常亮眼，整体成交面积已经超过昆明主城区成交面积的一半。

（西双版纳楼市成交已经超过昆明市场的一半）

其他旅游城市/区域，从库存上看，除西双版纳去化周期仅有10个月之外（比较健康），其他区域依旧有较大压力。

有哪些房企，在全云南内闷声干大事？

昆明安宁有创佳，晋宁招商蛇口多个“依某郡”项目接连开发，云南建投在全省各地开发“某某府”，碧桂园已经深入到省内多个县级市……

别看云南省内各地房价不算高，但地州城市业绩贡献也不容小觑。

例如万科非昆明项目就贡献了约10.83亿元的业绩收入，云南建投非昆明项目业绩达14.65亿元。

今年业绩明显下滑，甚至掉出昆明前十的碧桂园、融创在全省也有多项目持续在售，碧桂园非昆明区域贡献了4.82亿元，融创非昆明区域贡献了25.99亿。

保利发展和华侨城则是典型全省多点开花，省内非昆明的业绩都约在25亿左右，贡献了6成以上的业绩。

以保利发展为例，去年全省业绩25.5亿元，位居大云南业绩第7名，光是版纳雨林澜山、西双曼湖两个旅居项目就贡献了53%业绩。

而华侨城在昆明本地的开发虽甚少直接以华侨城命名，但实际多以资方入局合作开发昆明本地项目，或进入旅游城市开发文体项目，开发项目数量超过10个，如腾冲（梦幻腾冲国际温泉度假小镇）、版纳（欢乐雨林）、大理（十畝·大理生活）、丽江（华侨城玉龙山下）。

来看全省各地代表项目房价情况：

（云南建投、华侨城、万科、碧桂园等房企均有出现）

前文已经提到，2023年热门旅游城市供应端同比下滑1成左右，各房企拿地、新推项目热情其实不算高。

但疫情后市场放开旅游市场活跃，旅游人气复苏，激活了在疫情期间被【暂时封印】的楼市，得益于这些房企此前的布局，带动整体业绩上涨。

时也，运也。

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最后，总结一下：

昆明郊县区域，大多数阴跌，个别区域跌幅较大。而热门旅游城市除大理外，都在涨。

在全省城市中，房价上涨的城市甚至还占多数，迪庆、临沧涨幅靠前，版纳量价齐飞，房价涨了11%。

地州楼市并没有想象中那么惨淡，旅游热点城市正热火朝天。‍‍‍‍‍

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